近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)的冬季“一年比一年冷”，尤其是2021年下半年，接連不斷的房企暴雷事件，一再的引爆輿論關(guān)注，也讓地產(chǎn)從業(yè)人士再次感嘆，龍頭房企已經(jīng)撐不住了，行業(yè)的未來何在，惶惶不可終日。那么地產(chǎn)行業(yè)的未來究竟如何？地產(chǎn)家居精裝修市場的機(jī)會(huì)？

　　

　　本文整體分為宏觀背景與精裝市場篇。

　　

　　宏觀背景篇

　　

　　地產(chǎn)行業(yè)整體回歸常態(tài)化，走向健康發(fā)展良性循環(huán)道路

　　

　　長遠(yuǎn)來看，中國城鎮(zhèn)化空間尚在，地產(chǎn)行業(yè)仍有機(jī)會(huì)，地產(chǎn)商縮表陣痛之后，規(guī)模與ROE（凈資產(chǎn)收益率）正相關(guān)的未來已至。

　　

　　首先，我們要跳出既有的視角，回歸到房屋作為商品的本身屬性上去看。在房住不炒的大前提下，房屋作為商品，回歸居住屬性。從客戶基礎(chǔ)的居住需求端看，當(dāng)前我國常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，跟現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家80%甚至90%，還有20個(gè)點(diǎn)，我們以每年增長一個(gè)點(diǎn)的比重來看，我們還有20年的增量空間。

　　

　　從近10年歷程來看，截至2030年，中國預(yù)計(jì)約有2.88億人口的新增城鎮(zhèn)住房需求，模型估算有1億套住房需求。市場的基本面沒有變，剛性的住房需求依然是持續(xù)存在的。另外，城鎮(zhèn)第一批商品化的住宅即2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，在居民生活水平日益提高的今天，居住環(huán)境的要求也在更新?lián)Q代升級(jí)，當(dāng)前改善居住條件的需求近年來也逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)總給規(guī)模約在50億平方米，按照套均120~130㎡估算約有4000萬套以上的規(guī)模，未來將持續(xù)性的有更新乃至換代需求。

　　

　　基于住房需求本身的屬性，國家層面各項(xiàng)政策也從前幾年的嚴(yán)格控制，“一刀切”逐步從回歸到相對(duì)理性。2021年底在國家發(fā)展改革委“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)”中重提房地產(chǎn)支柱地位，給予業(yè)界一劑“強(qiáng)心針”，說明無論是從時(shí)政層面還是經(jīng)濟(jì)層面，房地產(chǎn)仍然作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮非常穩(wěn)定的作用。緊接著中央政治局召開的年底工作會(huì)議提出“滿足購房者合理住房需求”“促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展和良性循環(huán)” ，”要求政府企業(yè)金融多方積極作為“，這輿論基調(diào)更被解讀為“政策糾偏”，是房地產(chǎn)長效機(jī)制回歸正常的宏觀政策走向。同時(shí)在“因城施策”要求下，結(jié)合2021年“24城加碼、7城限跌、5城財(cái)稅托市”差別化的城市政策表現(xiàn)，預(yù)判2022年大概率熱點(diǎn)城市可能會(huì)繼續(xù)維持政策高壓，但短期不會(huì)繼續(xù)加碼；下沉市場的三四五線城市，則有可能政策松綁甚至托底（比如“限跌令”）。

　　

　　商品房市場：全年總成交規(guī)模銷售面積約14.3億平方米，銷售額14.7萬億元，同比增幅分別為7.3%、11.8%；商品住宅價(jià)格16183元/㎡，同比漲幅2.72%。

　　

　　房企拿地情況：一二線城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，加之本年度土地供應(yīng)的明顯增量，眾多TOP房企回歸至一二線城市積極拿地；民營房企本年度受自身限制拿地相對(duì)保守，央企國企成為拿地的主力。

　　

　　精裝市場篇

　　

　　后地產(chǎn)時(shí)代房企轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)作，政策拉動(dòng)共推精裝修大潮

　　

　　后房地產(chǎn)時(shí)代的競技場，項(xiàng)目盈利難度加大，要求房企管理與產(chǎn)品精細(xì)化運(yùn)作，房地產(chǎn)商更要轉(zhuǎn)變思路，著眼于打磨產(chǎn)品品質(zhì)，以更好的品質(zhì)吸引用戶留住用戶，在收縮的房地產(chǎn)市場中分一杯羹，贏得下半場競爭門票。

　　

　　當(dāng)前條件下，房企利潤空間收窄，“精裝修”不僅成為房企項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)組成的核心展示部分，更成為房企利潤調(diào)節(jié)器。地產(chǎn)市場信心普遍低迷，客戶持幣觀望情緒濃厚，疊加疫情對(duì)售樓處到訪客流影響，眾多項(xiàng)目遭遇銷售難題，開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)回款，普遍變相“降價(jià)銷售”；當(dāng)前房企為提升項(xiàng)目競爭力，同時(shí)提升項(xiàng)目利潤，通常選擇以“精裝修”方式最大可能調(diào)節(jié)利潤，精裝修的市場份額逐漸擴(kuò)大；同時(shí)加之政策指導(dǎo)下的裝配式建筑、綠色建筑相關(guān)工作實(shí)施推進(jìn)，精裝修項(xiàng)目量持續(xù)增長。

　　

　　規(guī)模：市場朝健康穩(wěn)定方向前行，新開盤下行，精裝降幅低于毛坯。2021年1-9月全國樓市開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)7371個(gè)，同比下降20%；其中精裝2788個(gè)，同比下降9.4%；精裝套數(shù)231.5萬套，同比下降13.2%。

　　

　　布局：從區(qū)域市場分析，2021年1-10月華東市場為主力，精裝項(xiàng)目有1200個(gè)，規(guī)模達(dá)到88.26萬套，市場份額在38.1%；在增速方面，華中區(qū)增長最快，同比增長3.9%。

　　

　　滲透率：全國范圍精裝滲透率本年度提升約4.6個(gè)百分點(diǎn)；華東、華南仍為精裝核心市場。

　　

　　城市結(jié)構(gòu)：新一線、二線城市為精裝樓盤主要供給市場，2021年1-9月全國占比近64%，較去年同期略有提升。新一線城市在2021年1-9月開盤規(guī)模達(dá)66.3萬套，占比32.5%，其中杭州開盤量全國領(lǐng)先，南京、成都緊隨其后。一線城市2021年1-9月開盤規(guī)模18.3萬套，市場份額較去年全年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中除廣州外，北京，上海、深圳開盤規(guī)模均有所下降。

　　

　　重點(diǎn)城市：一線城市中，北京由于多個(gè)項(xiàng)目限價(jià)，導(dǎo)致新開盤項(xiàng)目成本管控下精裝修項(xiàng)目量有限，廣州、上海、深圳新開盤項(xiàng)目多選擇精裝修方式提升利潤率；新開盤規(guī)模TOP20城市新一線城市有12個(gè)，這些城市都是精裝修市場快速發(fā)展，是本年度精裝修熱點(diǎn)供應(yīng)城市。

　　

　　精裝樓盤均價(jià)結(jié)構(gòu)：本年度精裝樓盤中，新一線及二線項(xiàng)目量增加，直接帶動(dòng)樓盤均價(jià)結(jié)構(gòu)中間段位比例的大幅變動(dòng)；2-5萬元/㎡單價(jià)項(xiàng)目規(guī)模比例總體上漲5.7%。

　　

　　裝標(biāo)結(jié)構(gòu)：2000-2999元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)增長明顯，同比增幅4.6%。1000-3999元/平米為主力裝修標(biāo)準(zhǔn)，市場份額接近90%。

　　

　　重點(diǎn)城市：北上廣深受政策調(diào)控整體價(jià)格水平有所下調(diào)，4-6萬/㎡的樓盤為目前精裝項(xiàng)目核心價(jià)格段，8萬/㎡以上高端項(xiàng)目市場份額明顯較低。杭州、南京的精裝樓盤均價(jià)集中在3萬/㎡左右，成都精裝樓盤價(jià)格段集中在2萬/㎡左右。

　　

　　開發(fā)商格局：頭部房企（TOP1-10開發(fā)商）依然是精裝住宅市場供給主力，但TOP5房企中除碧桂園外，恒大、萬科、保利及融創(chuàng)本年度精裝開盤規(guī)模調(diào)整明顯；腰部房企已經(jīng)成為市場穩(wěn)定的重要支柱，建發(fā)地產(chǎn)、新城控股本年度開盤規(guī)模同比增長分別為126.1%、79.9%。

　　

　　產(chǎn)品特點(diǎn)：隨著精裝市場需求的升級(jí)，細(xì)節(jié)化操作也在不斷升級(jí)，2021年度精裝修的加載包、升級(jí)包成為行業(yè)新風(fēng)向標(biāo)。各部品類標(biāo)配橫盤，非標(biāo)配類的產(chǎn)品從今年開始更多的配到品質(zhì)樓盤當(dāng)中；其中新興廚電、智能家居部品持續(xù)增長。