一、文件起草背景和依據

　　

　　為進一步規范全市房地產市場開發經營行為，加強開發項目監督管理，保證開發企業交付的房屋功能完善、設施齊全，充分保障購房群眾的合法權益。根據《山東省城市房地產開發經營管理條例》《山東省物業管理條例》《山東省房屋建筑和市政工程質量監督管理辦法》《山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理辦法》等法規、規章和政策規定，市住房城鄉建設局聯合教體、工信、民政、自然資源、衛生健康、行政審批服務、城管、人防、供電等9個市直部門（單位），制定印發了《德州市房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理辦法》。

　　

　　二、文件適用范圍

　　

　　在德州市城市、縣城、鎮城鎮開發邊界內的國有建設用地上從事房地產開發經營的，均應執行本辦法。

　　

　　三、文件主要內容

　　

　　（一）明確了有關工作部門（單位）的職責。辦法明確了各有關部門和單位的職責，主要包括：市、縣（市、區）住房城鄉建設（房管）、自然資源、城市管理（市政公用）、人防、教育、民政、衛生健康、工信、行政審批等有關部門、單位和項目所在地街道辦事處、鎮政府，以及供水、供電、供氣、供熱、通信等有關專業經營單位。

　　

　　（二）明確了房地產開發項目竣工綜合驗收的內容。主要包括：是否按照經審批的用地范圍、規劃條件、規劃設計方案、土地出讓合同或劃撥決定書的要求開發建設；是否按照《房地產開發項目建設條件意見書》開發建設，明確移交的是否完成產權（使用權）移交或簽訂產權（使用權）移交協議；單體工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準，質量驗收備案手續是否完備；紅線內市政基礎設施（道路、綠化、路燈、環衛、排水等）是否按照要求建設并達到使用條件；紅線內水、電、氣、暖等基礎設施是否按照有關要求建設，達到使用條件且已交由專業經營單位負責運營管理；充電、通信等設施是否按照有關要求建設達到使用條件并符合設計標準；按相關規定及設計要求落實建筑節能、裝配式建筑、綠色建筑和海綿城市建設情況；首期住宅專項維修資金是否按照要求交納；工程技術檔案和施工管理資料是否完整。

　　

　　（三）明確了申請竣工綜合驗收備案所需提交的材料。主要包括：房地產開發項目竣工綜合驗收備案申請表；建設工程竣工規劃核實合格證；建設工程竣工驗收備案表；建設工程消防驗收（備案抽查）意見書；人防工程竣工驗收備案表或防空地下室易地建設許可證；市政基礎設施（道路、綠化、路燈、環衛、排水等）驗收合格（備案）的證明材料；水、電、氣、暖等專業經營設施驗收合格或接收手續（協議）證明；充電、通信等設施達到使用條件符合設計標準的驗收合格證明材料；社區黨群服務和政務管理、物業服務、教育、養老、衛生等公共服務設施建設完成并移交或簽訂移交協議等證明材料；按相關規定及設計要求落實建筑節能、裝配式建筑、綠色建筑和海綿城市建設的證明材料；住宅項目首期住宅專項維修資金交納的證明材料；建設工程檔案驗收合格證明或移交證明。

　　

　　（四）明確了聯合驗收和竣工綜合驗收的關系。聯合驗收包含內容滿足竣工綜合驗收條件的，聯合驗收合格即達到竣工綜合驗收備案要求。

　　

　　（五）明確了開發企業交付商品房時應當在交房現場公示房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明。

　　

　　（六）明確了開發企業在延續、核定開發資質等級時，應以房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明作為開發經營業績的認定依據。

　　

　　（七）明確了開發企業未取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案手續，擅自交付使用的，依據《山東省城市房地產開發經營管理條例》等法規予以處罰，并記入信用檔案。

　　

　　附：德州市房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理辦法（全文）

　　

　　第一條 為規范全市房地產市場開發經營，保障購房群眾合法權益，根據《山東省城市房地產開發經營管理條例》、《山東省物業管理條例》《山東省房屋建筑和市政工程質量監督管理辦法》（省政府令第308號）等法規規章、《山東省人民政府關于印發山東省優化提升工程建設項目審批制度改革實施方案的通知》（魯政發〔2019〕9號）、《山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理辦法》（魯建房字〔2019〕34號）等政策要求，結合德州市實際，制定本辦法。

　　

　　第二條 在德州市城市、縣城、鎮城鎮開發邊界內的國有建設用地上從事房地產開發經營的，均應執行本辦法。

　　

　　第三條 市住房城鄉建設局負責指導全市房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理工作。

　　

　　各縣（市、區）人民政府（管委會）按照職責分工，明確具體部門（以下簡稱主管部門）負責本規劃區范圍內房地產開發項目竣工綜合驗收備案辦理、業務管理、執法檢查等工作。因職能劃轉有關工作不在同一部門的，應明確職責、分工負責。

　　

　　第四條 房地產開發項目竣工后，應進行竣工綜合驗收。房地產開發項目建設單位（以下簡稱開發企業）對所開發建設的房地產開發項目竣工綜合驗收負主體責任。

　　

　　第五條 房地產開發項目分期開發的，可以分期進行竣工綜合驗收，分期驗收的開發項目要分期分界明確，其基礎設施和公共服務設施必須滿足使用功能要求，并可分期投入使用。

　　

　　配套的社區黨群服務和政務管理、物業服務、教育、養老、衛生等公共服務設施，如按相關規定，需在首期完成建設的，要在首期完成建設并驗收合格。

　　

　　第六條 房地產開發項目綜合驗收應當主要包括以下內容：

　　

　　1.是否按照經審批的用地范圍、規劃條件、規劃設計方案、土地出讓合同或劃撥決定書的要求開發建設；

　　

　　2.是否按照《房地產開發項目建設條件意見書》開發建設，明確移交的是否完成產權（使用權）移交或簽訂產權（使用權）移交協議；

　　

　　3.單體工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準，質量驗收備案手續是否完備；

　　

　　4.紅線內市政基礎設施（道路、綠化、路燈、環衛、排水等）是否按照要求建設，并達到使用條件；

　　

　　5.紅線內水、電、氣、暖等基礎設施是否按照有關要求建設，達到使用條件且已交由專業經營單位負責運營管理；充電、通信等設施是否按照有關要求建設達到使用條件并符合設計標準；

　　

　　6.按相關規定及設計要求落實建筑節能、裝配式建筑、綠色建筑和海綿城市建設情況；

　　

　　7.首期住宅專項維修資金是否按照要求交納；

　　

　　8.工程技術檔案和施工管理資料是否完整。

　　

　　第七條 住房城鄉建設（房管）、自然資源、城市管理（市政公用）、人防、教育、民政、衛生健康、工業和信息化、審批服務等有關部門、單位和項目所在街道辦事處、鎮政府，以及供水、供電、供氣、供熱、通信等有關單位應當按照各自職責，在省、市要求的相關辦理時限或合同約定時限內，做好房地產開發項目綜合驗收涉及的各單項竣工驗收和設施移交接收工作，并出具驗收意見或接收使用證明材料。

　　

　　第八條 開發企業應在房地產開發項目竣工綜合驗收全部合格后15日內，持竣工綜合驗收報告和相關材料，到項目所在地竣工綜合驗收備案主管部門辦理竣工綜合驗收備案手續。主管部門應采取查驗資料的方式對開發企業提交的材料進行核實，符合備案條件的，應在1個工作日內予以備案；不符合備案條件的，應一次性將不合格內容書面通知開發企業，待整改合格后重新核實。

　　

　　第九條 房地產開發項目竣工綜合驗收報告應附下列材料：

　　

　　1.《房地產開發項目竣工綜合驗收備案申請表》。

　　

　　2.《建設工程竣工規劃核實合格證》。

　　

　　3.《建設工程竣工驗收備案表》。

　　

　　4.《建設工程消防驗收（備案抽查）意見書》。

　　

　　5.人防工程竣工驗收備案表或防空地下室易地建設許可證。

　　

　　6.市政基礎設施（道路、綠化、路燈、環衛、排水等）驗收合格（備案）的證明材料。

　　

　　7.專營單位組織實施供水、供電、供氣、供熱等專營設施建設的，提供建設合同、合同價款結清證明或專營設施配套費繳清證明；暫未按《山東省物業管理條例》規定，將住宅小區內的專業經營設施設備建設資金統一并入城市基礎設施配套費，由開發企業自行組織實施專營設施建設的，提供專營單位的專營設施驗收合格或接收手續證明材料。

　　

　　充電、通信等設施達到使用條件符合設計標準的驗收合格證明材料。

　　

　　8.按土地出讓、規劃、建設條件及規劃設計方案，配套的社區黨群服務和政務管理、物業服務、教育、養老、衛生等公共服務設施建設完成并移交或簽訂移交協議等證明材料。

　　

　　9.按相關規定及設計要求落實建筑節能、裝配式建筑、綠色建筑和海綿城市建設的證明材料。

　　

　　10.已預售房屋業主在房屋交付使用前交納首期住宅專項維修資金的承諾書，已交納未售出商品房首期住宅專項維修資金的證明材料。

　　

　　11.建設工程檔案驗收合格證明或移交證明。

　　

　　12.其他按《房地產開發項目建設條件意見書》要求建設或移交完畢的證明材料。

　　

　　以上材料，行政審批一窗受理時已經提交，或主管部門能通過部門間信息互通互享獲取相關信息的，不得要求開發企業重復提供。

　　

　　第十條 開發企業在組織竣工綜合驗收的過程中，按省、市、縣（市、區）有關建設項目審批制度改革規定，申請聯合驗收的，依據申請內容，實行規劃、土地、消防、人防、檔案及建設條件落實等事項全部或部分限時聯合驗收，牽頭組織實施聯合驗收的部門統一出具驗收意見。聯合驗收包含內容滿足竣工綜合驗收條件的，聯合驗收合格，即達到竣工綜合驗收備案要求。

　　

　　各縣（市、區）應當不斷完善信息平臺建設，實現信息互通互享，提高竣工綜合驗收備案工作效率。

　　

　　第十一條 開發企業應當交納的首期住宅專項維修資金，可從監管的商品房預售資金中劃轉。

　　

　　第十二條 房地產開發項目竣工綜合驗收合格并取得備案手續后，方可交付使用，方可申請終止商品房預售資金監管。

　　

　　第十三條 開發企業交付商品房時，應當在交房現場醒目位置公示房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明。

　　

　　主管部門可對房地產開發項目的實際交付條件和公示情況進行抽查。

　　

　　第十四條 開發企業在延續、核定開發資質等級時，應以房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明作為開發經營業績的認定依據。

　　

　　第十五條 參加房地產開發項目驗收、備案和移交的部門、單位和個人，對其出具的工程質量鑒定意見、竣工驗收結論、備案意見及接收證明材料負責。

　　

　　第十六條 供水、供電、燃氣、熱力、排水、通信等市政公用基礎設施的報裝提前到開工前辦理，住宅小區項目公用基礎設施的報裝提前到建筑設計階段，與建筑物同步進行設計和施工圖聯審，竣工驗收后直接辦理接入事宜。

　　

　　第十七條 專營單位組織實施紅線內供水、供電、供氣、供熱等專營設施建設的，在開發企業繳清紅線內城市基礎設施配套費或全額支付委托合同價款后，專營單位對相應專營設施規劃建設要求、建設質量、工程進度負責，并組織竣工驗收。暫未按《山東省物業管理條例》規定，將住宅小區內的專業經營設施設備建設資金統一并入城市基礎設施配套費，由開發企業組織實施專營設施建設的，開發企業對專營設施規劃建設要求、建設質量、工程進度負責，并在設計、土建工程施工、隱蔽工程施工等中間環節以及竣工時及時報請專業經營單位檢查，由專業經營單位開展驗收。

　　

　　第十八條 住房城鄉建設（房管）、自然資源、城市管理（市政公用）、人防、教育、民政、衛生健康、工業和信息化等有關部門、單位和項目所在地街道辦事處、鎮政府，以及供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位和專業經營單位的主管部門應按照各自職責及行業管理規定，加強對開發項目的過程監管，督促開發企業對存在的問題進行整改。

　　

　　第十九條 開發企業違反本辦法規定，不辦理項目綜合驗收備案手續的，由主管部門責令限期整改、補辦手續。不整改或逾期整改不到位的，記入企業信用檔案，依法依規實施失信聯合懲戒。

　　

　　第二十條 開發企業未取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案手續，擅自交付使用的，由主管部門聯合綜合行政執法部門，依據《山東省城市房地產開發經營管理條例》等法規予以處罰，并記入信用檔案。

　　

　　第二十一條 各縣（市、區）可依據本辦法，結合當地實際，制定具體實施細則。

　　

　　各縣（市、區）暫未實施房地產開發項目建設條件意見書制度的，可以不將《房地產開發項目建設條件意見書》作為竣工綜合驗收備案審核的依據；已出臺有關規定的，可按有關規定執行。

　　

　　第二十二條 本辦法自印發之日起施行，有效期至2024年12月31日。市住房城鄉建設局印發的《關于進一步加強房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理的通知》（德建發〔2013〕188號）、《關于進一步完善房地產開發項目竣工綜合驗收備案工作的通知》（德建發〔2014〕188號）同時廢止。